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2019年2月份沧州房地产市场月报

来源:      日期:2019-04-26

 

一、宏观市场动态
住建部新规:住宅按套内面积算
2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说,征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于,购房者可以“做比较”。
“住宅建筑以套内使用面积进行交易”,并非不少媒体和自媒体所言“取消公摊”,也并不能直接导致“买100平米房子只得70平米”的现象不再发生,但可以让购房者擦亮眼睛,通过更直观的比较,做出购房决定。
二、沧州房地产市场分析
今年过年期间,沧州在售楼盘基本都安排工作人员值班,“新年不打烊”,但难抵市场降温,备受关注的长假与返乡置业潮表现差强人意,大部分楼盘遭遇电话到访量、人员到访量的双低。当然,这其中也不乏特例,东城限价房项目产品齐全、价格偏低依然吃香,非限价项目也通过适当减配降价的方式,获得认可,整个市场冰火两重天。
沧州东北板块主力项目都是品牌房企的纯新盘,品质有保障,价差大,可选择性小,房价与地段成为购房的主要考虑因素。片区房价基本在10000—12000元/平方米,稳健也难以有所突破。
西南板块是沧州市区最优质板块,规划好、发展快、配套质量高,项目都具有一定产品力,是不错的改善区域。片区房价基本在15000—18000元/平方米。
沧州西北板块项目较多,针对刚需到改善不同需求,产品全面,可选择性强,竞争激烈,因此很多项目走高性价比路线,比如保利花园预期12500的高层带精装,荣盛·泰享嘉府13000的高层毛坯、15000的洋房毛坯,但位置偏、缺配套成问题。
开发区所在的东南板块,8000元单价一直是沧州市区购房最低门槛,但由于去化快,在售楼座剩余户型偏大,无形抬高购房门槛,购房者可以蹲一蹲新获预售证楼座的小户型产品。开发区短期内配套不足的硬伤也不能忽视。
三、土地市场情况
1、新华区棚改用地CTP-1902原定于21日拍卖,该地块位于新华区京沪铁路东侧、解放路南侧,出让面积约78亩,起拍亩价约400万元/亩,楼面价约2000元/㎡,最高容积率3.0,土拍现场无人到访。

    

 

       2、2月26日沧州市公共资源交易中心发布国有土地使用权出让成交公示沧交示字[2019]2号、沧交示字[2019]3号,官宣近日高新区土拍结果:明珠南侧住宅用地于2月25日拍卖,两家房企报名,最终东塑以4.33亿成交(合约698万元/亩),溢价500万,创近期成交亩价、溢价新高。

 

该地块曾于去年9月挂牌,采用“限地价、竞自持”方式出让,起拍价4.4亿元。土拍仅荣盛报名,后流拍。此次再次挂牌,起拍价直降1200万元,并取消“竞自持”出让方式。
地块溢价500万成交,从“每次报价增幅为人民币100万元”看,或经过多轮报价,房企拿地积极性较高,打破沧州土拍长期低溢价成交的局面。
四、住宅价格调查
1、沧州市各区域楼盘价格
区域
楼盘名称
地址
平均价格
(元/㎡)
备注
运河区
天成岭秀·岭贤府
运河区青海大道东侧、广州路北侧
15800
五证齐全,5%首付购房,全款购房享94折,贷款购房享98折
沧州石榴玉兰湾
运河区永安大道东侧,瀛海路北侧
限价12000
VIP持续招募中,验资30万元
 
运河区朝阳路与学院路交叉口东北角
15000
购房享4万抵8万优惠,
五证齐全
新华区
 
新华荷花池南侧
12000
全款享98折优惠
碧桂园江山印
新华区沧州市新华区长芦南大道东侧(长芦公园旁)
10000
单价10000元/㎡,五证齐全
保利香槟国际
新华区永济路与长芦大道交汇处东行200米路南
9000限价
售楼处已开放,即将开盘
新城·悦隽风华
新华区永济路与建设大街交口
预计价格12000
3月初开盘
沧州悦澜湾

新华区长芦大道东侧、长芦公园北侧
10000限价
 
 
五、房地产市场新闻
1、沧州市商住房无学区,40年产权无法自动续期,商住房缺点较多:
(1)40年产权无法自动续期
按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法:由于“商住房”本身并非住宅性质,一般是商业用地或工业用地,按照《物权法》相关规定,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。
(2)、首付比例高,且只可商贷
商业房产的首付比例最低为50%,并且不能使用公积金贷款,只能走纯商业贷款,商业用房的贷款最高年限为10年,这无形中也会给购房者带来一定压力。
(3)、商住房不能落户,不能享受学校等配套服务。
如果买房是为了落户,一定要谨慎考虑商住房,因为这种本来就属于商业住宅两用房,并不能落户,只能满足过渡型居住。想要解决落户还是要购买70年大产权的民用住宅。即使开发商和售楼人员承诺可以上户口,也不要相信,毕竟上户口是派出所说了算。
(4)、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高;
(5)、生活成本高。
大多数商住房的水电费、供暖费、物业费等费用标准都是商用标准,而且物业费招收也远高于住宅项目,如果是一大家子入住,多出来的生活成本一定要提前计算。
(6)、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难,而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。
2、新华区全面实施“东扩南进”发展战略
沧州市新华区十届人大二次会议上获悉,立足坚持统筹协调发展,打开城乡建设发展新局面,2019年,新华区全面实施“东扩南进”发展战略,聚焦发展质量和功能形象提升,扎实推进“城乡建设年”。
全力提速“东扩”。集中力量向东部城市副中心突破,以启动白酒厂区域改造为起点,调直延伸解放路为发展主轴,对沿线两侧7个村近9000亩土地实施高标准整体规划,年内启动刘表庄、小代庄、代家坟整村开发改造,同时积极引进建设大体量商业综合体、学校、医院等配套设施,实现城市空间拓展与功能支撑互促共进、协调发展。
加快推进“南进”。通过实施南绕城及长芦南大道拓宽改建等重大市政道路工程,全面拉开南部发展空间。依托城南、万荣森林公园周边要素资源丰富优势,以绿色节能为主题,实施杨官屯、荣官屯整村开发改造,全力打造生态宜居示范区。围绕沧州市动物园做好文章,加快都市休闲文化产业园建设,推进观光旅游、采摘体验游融合发展,打造高起点、高标准的农业休闲产业园区。
 
大步推动旧城改造。积极吸引经验足、实力强、重商德、守信誉的企业参与城市运营和开发建设,本着“顺应群众意愿、高标准规划建设、改善提升人居环境”原则,启动火车站等6个旧片区房屋征收工作。
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